על התנגדות המיעוט ביישום תמ"א 38 וכיצד להתמודד עימה

בבואנו לבחון את התנגדותו של המיעוט לתוכנית ליישום תכנית תמ"א 38 בבניין מגורים עלינו לקחת בחשבון את המאבק הלגיטימי הקיים בין הגישה האינדיבידואלית הגורסת כי הרכוש המשותף נלווה לקנייננו בדירה וככזה, נועד לשרת את בעלי הדירות מחד, לבין הגישה השיתופית הטוענת מאידך, כי הבעלות המשותפת שיש לבעל דירה היא הזכות הקניינית העיקרית והזכות השימוש בדירה היא הזכות המשנית.

מטרת ההסדר החקיקתי היא לאזן בין שתי גישות אלו על פי קריטריונים שונים לקבלת החלטות כמו רוב רגיל, רוב מיוחד ופה אחד ובכך למנוע מבעלי הזכויות ניצול יתר של הזכויות המשותפות, סחטנות או טפילות (השקעה בחסר). לדוגמא: הרחבת דירה על חשבון השטח המשותף באישור של ¾ מהדיירים שבבעלותם 2/3 מהרכוש המשותף, הסכמת 60% מבעלי הדירות לבניית ממ"ד ועוד. גם כאשר מדובר בהקמה של בניין חדש שנהרס קובע החוק כי די לנו בהסכמה של בעלי הדירות ש¾ מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם, ומה יקרה לדייר הסרבן? ברע"א 7112/93 צודלר נ' שרה יוסף פד"י מח(5) 550, נקבע כי המפקח רשאי להורות כי זכותו של הסרבן תועבר לאחר והוא שיקבל החלטה במקומו.

ייעוץ ראשוני ללא התחייבות

עד שנת 2008, מאחר ותכניות תמ"א דרשו הסכמה של 100% מהדיירים, מנע המיעוט את ההתקדמות ביישום פרויקטים של תמ"א 38. בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח 2008 (להלן: "החוק"), נקבע כי על אף שפרויקט תמ"א מצריך הסכמת 100% מהדיירים, די ברוב שבבעלותו 66% מהדירות ומהרכוש המשותף בכדי לפנות אל המפקח על מנת שזה יכפה את ההסכמה על המיעוט לעניין חיזוק והרחבה (תמ"א 38/1), ו-80% כאשר מדובר בהריסה ובניה (תמ"א 38/2).

לעניין סמכויותיו של המפקח, נקבע לאחרונה בבית המשפט העליון בע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (פורסם בנבו, מיום 1.6.2016), כי החוק הוא בגדר חקיקה משלימה לתמ"א 38 ועיקרו להקל על יישומה. סעיף 5(א) לחוק מסמיך את המפקח – באופן ייחודי – להחליט בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, לבצע עבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות בבניין. מטרת החוק היא עידוד בעלי דירות לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38, בין היתר, על דרך הפחתת הרוב הדרוש לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. העברת סכסוכים לפי חוק החיזוק לסמכות המפקח היא מנגנון נוסף שנועד להקל על ניצול זכויות בנייה וביצוע עבודות ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38. רצון זה של המחוקק הובע בבירור בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין ובדברי ההסבר לחוק החיזוק. רצון זה שלוב גם בהוראות נוספות של חוק החיזוק.

המפקח הוא "בית-דין" הכשר להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות. מסקנה זו נגזרת מכשירות המפקח, כקבוע בחוק המקרקעין ומתפקידיו במסגרת חוק זה, כמו גם מתוצאותיה של החלטה שנתן המפקח. כך נקבע, בין היתר, כי המפקח מוסמך לדון בגררא גם בשאלות קנייניות. אם כן, למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות.

אך האם די בפניה אל המפקח בכדי שזה יכפה את רצון הרוב על המיעוט? התשובה לכך מורכבת. המיעוט יכול להציג בפני המפקח טיעונים מוצדקים, אלו יבחנו לפרטיהם, ורשאי המפקח לדרוש את תיקון התוכנית או שינויה בהתאם לתוכן ההתנגדות ותום הלב שבה.

בין טיעוני המיעוט שיכול ויתקבלו ע"י המפקח כפגיעה בזכות קניינית כללית: צמצום החצר המשותפת, העמסה על תשתיות, חוסר במקומות חניה וכו' או כפגיעה בזכות קניינית פרטית כגון: ירידת ערך הדירה, שימוש בקניין הפרט לטובת הכלל, אובדן ערך שיפוץ פרטני, פגיעה בשימוש ועוד וכך גם טענות לקיפוח המיעוט ולתנאי ההתקשרות הכוללים בין היתר את הביטחונות והתמורות, דרכי השיפוץ והחלופות המוצעות יכול ויעמדו לזכות המיעוט בטענותיו נגד הפרויקט תמ"א 38.

רוצה לדעת כיצד לפרום את ההתנגדות? חשוב להבין כי טענות המתנגד יכולות לבוא מתוך מצוקה אישית, כגון, בעיה או מגבלה רפואית או אישית או כטענה משפטית כאשר למשל חסר רוב על פי החוק, או שיש מגבלות טכניות או שמדובר בבית מורכב לפי ס' 11 לחוק, אך חשוב להדגיש כי התנגדות סרק (התנגדות מחוסר תום לב או ללא טענה עובדתית כפי שצוין לעיל, התומכת בה) לרוב תידחה על הסף.

ייעוץ ראשוני ללא התחייבות

לתאום פגישה בטלפון, התקשר 052-2555450 או לחץ/י כאן.

_____________________________________________________

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדת ולנתוני המקרה הספציפי. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או המשרד.

עו"ד מיכאל אברם עוסק בייצוג וליווי דיירים אל מול קבלנים ויזמים בעסקאות תמ"א 38/1 ו- 38/3, ובעסקאות הריסה ובניה מכוח תכנית תמ"א 38/2, והכל במטרה לשמור על האינטרסים של בעלי הנכס החל מהשלב התכנוני ועד שלב הביצוע הסופי ומימוש הבטחת התמורה לדיירים. הליווי כולל בחינה מעמיקה של התנאים המסחריים אל מול זכויות הדיירים ומיקסום הזכויות בהתאם להוראות תכנית תמ"א 38 ולתב"ע העירונית.